Défiscaliser et percevoir en même temps des revenus locatifs issus de l’immobilier, c’est ce que vous propose la loi Pinel. Un de ses principaux avantages : vous pouvez faire louer le logement à un membre de votre famille.
Quelles sont les conditions à respecter ?
L’ascendant ou le descendant qui occupera le bien doit respecter les conditions suivantes :
- il devient un locataire à part entière, c’est-à-dire qu’il signe un bail locatif en bonne et due forme, avec les clauses se rapportant à ses obligations, aux dispositions de reconduction ou de résiliation du bail, etc.
- son foyer fiscal doit être totalement dissocié du vôtre, étant donné que l’avantage issu du dispositif est une réduction de votre impôt sur le revenu
- votre enfant ou votre parent n’est pas autorisé à faire de la sous-location, car à ce moment-là, il percevra des revenus locatifs à son tour, alors que ses propres loyers sont calculés sur la base des plafonds fixés par décret. Rappelons qu’il s’agit de plafonds par m² par zone, d’une part, et suivant les ressources du locataire et la composition de son foyer fiscal, d’autre part.
Les points de vigilance pour atteindre les rendements escomptés
Nous venons de voir plus haut que le calcul du loyer est fonction des ressources du locataire. Or, considérons les deux cas suivants :
- si votre locataire est votre enfant : il se pourrait que celui-ci ne perçoive pas de hauts revenus, par exemple s’il n’est pas encore totalement entré dans la vie active et que ses revenus reposent sur une rémunération peu conséquente. Dans ce cas, ce sera sur celle-ci que vous calculez son loyer, ce qui pourrait éventuellement amoindrir le rendement de votre investissement
- idem, si votre locataire est votre parent : par exemple, si ce dernier est un retraité, ses revenus reposent sur des pensions issues des caisses de l’Etat, éventuellement complétés par des rentes viagères provenant d’un contrat de capitalisation. Il s’agit donc de revenus plus bas que ceux d’un locataire percevant la rémunération d’un salarié
Par conséquent, ces paramètres sont à mettre à la lumière avant de décider si la mise en location à un ascendant ou à un descendant est rentable. Une simulation préalable doit être planifiée.
Quelques conseils pour sécuriser loyers et rendements
La meilleure manière de sécuriser les rendements est de réaliser l'acquisition d’un logement de petite surface, par exemple un studio pour un enfant, un appartement T2 pour un couple de seniors (dans un immeuble de logement collectif, pour rappel).
Vous pouvez aussi envisager la colocation, par exemple si vous avez déjà réalisé l'acquisition d’un appartement plus spacieux. Votre enfant pourra alors occuper celui-ci avec un colocataire, mais attention : voyons ci-après les avantages et les risques.
- parmi les avantages : vous pouvez vous permettre d’appliquer le loyer approprié pour rentabiliser votre investissement dans cet appartement. Il est même possible de tabler sur des loyers plus élevés en fonction du nombre de colocataires
- un des inconvénients majeurs : si un des colocataires résilie son bail, ceux qui continuent d’occuper le logement ne pourront pas supporter sa part de loyers. Ce qui veut dire une réduction des revenus locatifs que vous percevez. Si cette vacance locative se prolonge dans le temps, cela pourrait affecter le rendement annuel de votre investissement. De même, la gestion locative sera plus chronophage en matière de suivi des recouvrements. À noter qu’il est plus difficile de louer un bien nu plutôt qu’un bien meublé à des étudiants. Or, l’investissement Pinel ne concerne que les logements loués vides.
Songez toutefois à optimiser l’emplacement si vous souhaitez malgré tout avancer dans cette direction. Exemple : choisir la proximité des universités, des centres de loisir et de sport, etc.
